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The Quiet Title Lawsuit; Fixing Title Defects in Real Property

亚利桑那州的安静标题

房主可能会因为一些不同的原因而遇到房产问题. 不管所有权缺陷的具体问题是什么, 这些所有权缺陷问题主要有两大类.

  1. 在记录文件时存在一些错误和/或未能记录存在于物权链中的文件.
  2. 当事人一方或者多方主张不动产物权发生实际纠纷的.

无论所有权缺陷的原因是什么,补救的方法通常是提起一项无声的所有权诉讼. 亚利桑那州的法律允许财产所有人提起诉讼,以明确其财产的所有权. ARS第12-1101条允许任何对不动产主张权利的人向亚利桑那州高等法院提起诉讼,以确定谁对有争议的不动产拥有实际利益.

原告, 提起诉讼的人, 须证明他或她为何有权在A.R.S. § 12-1102. 原告的诉状必须经过宣誓, 列明原告在遗产中的权益, 描述有关的不动产,并详细说明被告对该不动产提出哪些不利于原告利益的主张.

为什么安静的标题有用?

在许多不同的情况下,无声产权诉讼对财产所有人都是有用的. 它可以用来消除通过机械留置权等记录手段显示的所有权缺陷, 判决和诉讼悬而未决. 此外,“安静标题”行动也可以用来删除未记录的索赔. 这些类型的标题问题包括, 但不限于, 推定信托索赔和逆权占有索赔.

而无声的产权诉讼是消除不动产产权缺陷问题的宝贵工具, 对原告并非没有风险. 没有人能保证任何诉讼,无论多么有功,一定会赢. 即使被告不抗辩诉讼,但是, 而不是, 提出并放弃对原告不利的一切权利和所有权, 那么根据A.R.S§12-1103被告应收回其诉讼费用.

幸运的是, 亚利桑那州法律提供了一个程序,以最大限度地减少被告收回其成本的风险. 原告应遵守A.R.S. §12-1103 (b)允许在“安静产权”诉讼提起20天前发出信函. 那封信应该附上一份不动产的索赔契据和五美元的金额. 本函要求被告签署并退还退出申索契据.

如果此20天信函已发出,且被告未退还已签署的退出索赔契据, 那么原告将免受有利于被告的诉讼费的裁决,法院可以在普通诉讼费之外判决原告, 如果需要通过诉讼来解决这些问题,原告的部分或全部律师费.

应该提交未决诉讼吗?

有时,提出“安静产权”诉讼的一方也有必要向县记录官办公室记录“未决诉讼”. 如果在安静产权诉讼中被告拥有他或她可以转让给第三方买家的权益,原告应记录一份未决诉讼. 如果该转让是由被告作出的,第三方买方可能获得优先于原告的主张. 这可以通过提交未决诉讼书来避免, 实际上, 冻结所有权并通知所有第三方原告对所有权主张提出异议.

如果第三方在Lis Pendens被提交后获得了不动产的权益, 该第三方在该不动产中的利益将受制于“安静产权”诉讼的结果.

将无声产权诉讼与损害赔偿要求相结合

根据普通法,土地所有者可以以“诽谤土地所有权”为由起诉他人.“诽谤物权诉讼很难证明,因为它需要有恶意的证据, 被告的不良动机, 还有特殊损害的证据. 然而,在一个.R.S. §33-420给予了财产所有人一种更有效的方式来应对错误地混淆不动产所有权的个人.

A.R.S. §33-420(a)规定如下:“一个人声称在, 或留置权或留置权, 不动产, 使一份声明这种要求的文件被记录在县记录办公室, 知道或有理由知道该文件是伪造的, 毫无根据的, 包含重大错报或虚假索赔或其他无效的,对不动产的所有人或实益权利人负责,金额不少于五千美元,或记录造成的实际损失的三倍,以两者中金额较大的为准, 合理的律师费和诉讼费用.许多潜在的被告, 知道这项法令会对他们的行为造成严重后果, 他们选择和解,而不是冒险让法院根据a.R.S. § 33-420 (a).

除了A所造成的财务后果之外.R.S. § 33-420 (a), 亚利桑那州的立法机构还包括了另一个锤子,原告可以在a.R.S. § 33-420(c). 这一法律条款规定“一个人在文件中被点名,该文件旨在创造利益。, 留置权或产权负担, 又有谁知道不动产的文件是伪造的, 毫无根据的, 包含物质的错报, 请求虚假或者无效的,应当向权利人或者权利人赔偿一千元以上或者实际损失三倍以上的损失, 较大且合理的律师费和费用, 如本节所述, 自该不动产所有人或实益权利人提出书面请求之日起二十日内,故意拒绝释放或改正该记录文件的."

基于A可能施加的制裁.R.S. §33-420(c)较好的做法是将20天的无所有权索取信与a项下的索取信相结合.R.S. § 33-420(c).

对于那些经历产权纠纷的个人来说,不动产权利人有办法解决这些问题. 首先,业主可以发送一封要求函. 如果证明无效,业主可以提出无声产权诉讼-可能结合其他诉讼主张.

无诉讼是指解除不动产的无效留置权

无声产权诉讼和/或依据A.R.S. §33-420可能是一个漫长、耗时和昂贵的过程. 在某些情况下,还有另一种更快的方法来明确标题. A.R.S. §33-421-留置权的记录, 为受影响的不动产业主提供另一种方式,以解除留置权.

A.R.S. §33-421(a)规定如下:“非自愿留置权, 政府实体或政治部门或机构的留置权以外的留置权, 有执照的公用事业或供水公司, 机械师留置权索赔人或根据契约创建的实体, 条件, 影响不动产的限制或声明不得被记录,除非留置权伴随着有管辖权的法院批准留置权备案的命令或判决."

这一法规限制了不经同意的留置权的定义,那些留置权不经财产所有人同意,在亚利桑那州法律下不被承认. 尽管该法令明确规定,非自愿留置权不能在没有法院命令的情况下提出,但许多人仍然提出非自愿留置权,否则根据亚利桑那州的法律是无效的,他们相信这样做会获得一些好处.

相反,他们只会让自己承担责任. 亚利桑那州的县检察官或司法部长有权在留置权表面上无效的情况下提供帮助. A.R.S. §33-421(b)允许财产所有者联系该财产所在县的县检察官或亚利桑那州总检察长办公室,并请求非司法方式移除这些无效留置权.

A.R.S. §33-421(b)补充规定:“如a节所述,如果不经同意的留置权被接受记录。, 录音人员应接受由司法部长或县检察官签署并提交的无效留置权通知进行录音. 司法部长或县检察官应将无效留置权通知的副本邮寄给被指定为债权人的人和记录非自愿留置权的人,地址分别在记录文件中注明. 记载留置权的,推定留置权无效."

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