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建筑商和承包商有缺陷的工艺 & 消费者的合法权利

亚利桑那州允许业主在有缺陷的建筑工程施工过程中对施工人员和承包商提起诉讼.

各种选择可能包括业主选择向亚利桑那州承包商注册处(ROC)投诉建造者或承包商的许可证, 及/或根据违反明示或默示保证的理论,提出民事诉讼,要求赔偿损失, 违反合同, 以及过失侵权.

在决定采取行动的原因时, 业主应考虑到缺陷的性质和程度, 由此造成的损害的性质, 以及自引起诉讼原因的行为以来已经过去的时间.

消费者投诉亚利桑那州注册商

第一个, 物业所有者的最初行动应该始终是向亚利桑那州承包商注册处(ROC)提交投诉。, 基于其对承包活动的广泛许可和监管权力, 包括住宅承建商及分判商.

亚利桑那州承包商注册处的规则要求“所有工作应以工人的方式完成。,,并为良好和熟练的施工实践建立最低标准.

此外,亚利桑那州修订的法规,特别是A.R.S. § 32-1154, 强制要求,包括遵守建筑计划, 规范和适用的建筑规范, 以及, 符合包括先前提到的工艺标准的承包商注册规则.

消费者要想引起不合规或不响应的承包商或分包商的注意,最有效的方法之一是向亚利桑那州承包商注册处(ROC)提交投诉。, 主要是因为这将导致中华民国从登记官办公室安排一名检查员访问和检查工作地点, 去见投诉人和持牌人.

如果检查员确定工作不符合工人标准或未完成, 检查员将发出“纠正工作命令”,指示持牌人通常在发出命令之日起的十五天内解决问题, 并由检查人员回访工作现场,以确保问题已得到满意的解决. 由于不可修复的损坏,被许可人不能或不能通过纠正工作解决问题, 或者被许可人滥用资金, 或者被许可人不再被许可从事这项工作, 消费者/财产所有人可以选择进行行政听证, 其中,行政法法官将确定证据是否证明被许可人违反了适用许可法规下的任何数量的规定, A.R.S. § 32-1154.

通过证词证明是业主的责任, 双方签署的合同和/或其他文件, 照片, 或者通过专家证人的证词,证明承包商的工作没有达到最低的工艺标准. 然而, 承包商也有权使用类似的方法对投诉的指控进行辩护,以证明其工作符合登记官最低要求的工艺标准.

消费者财产所有人只有在首先获得赔偿并发现违反了最低标准并暂停或撤销了承包商的许可证后,才能通过注册局的住宅承包商回收基金提出索赔. 然而, 消费者只有在收到命令发现承建商或分判商违反规定,并暂停或撤销承建商牌照后,才可根据注册官的住宅承建商追缴基金提出任何类型的赔偿要求.

大多数消费者的最初发现它有利于投诉与承包商办公室的注册商,因为这个国家机构迫使承包商可以纠正维修unworkmanlike问题或遭受的后果包括承包商的暂停或撤销执照如果他/她不能这么做. 也, 这个过程通常不那么正式, 更快, 而且比在高级法院提起民事诉讼的另一种方式要便宜得多,后者通常要求消费者聘请法律顾问来起诉他/她的索赔或, 为承包商可能提出的索赔辩护.

承包商投诉登记官是强制持牌人解决问题的最有效方法, 或完成, 施工项目连续进行期间的工作.

然而, 消费者向承建商登记官提出投诉的权利受限于项目完成之日起两年的期限,消费者/房屋所有者从恢复基金中获得的最多为30美元,每消费000. 消费者不会收到针对承包商的判决,否则可以强制执行或收回, 而是, 消费者提出索赔,并可能不得不出席随后的聆讯以获得赔偿. 消费者所承担的证明承包商的工作低于最低工艺标准的责任,不如“在法律上”的高级法院诉讼所要求的那样严格.

最后, 向承建商注册局提起的消费者诉讼不包括消费者提出的索赔, 或与原建造方没有合同关系的后续购买者,因工程缺陷造成的财产损失或人身伤害而遭受相应的损害.

对于消费者来说,也有一种追讨的方法,即通过高级法院系统采取“法律”行动,并获得对承包商的判决,最终无法收回. 消费者可根据其判断,向承建商登记官追讨基金提出申请, 但是再一次, 最高追讨金额为30美元,每消费000, 不论金额总额,由上级法院判决.

高等法院“法律诉讼”

如果承包商登记官程序的两年限制期已过, 或消费者认为承办商注册处不是他们申索的最佳地点, 在包括违反保修在内的几种法律理论的指导下,消费者的索赔可以在高级法院更有效地进行, 合同, 和侵权(过失).

所需通知及等候时间: 亚利桑那州修订法令,A.R.S. §12-1361等., 也被称为“买方住宅诉讼”法规, 适用于因住宅物业状况而对住宅物业“卖方”提起的任何诉讼, 最初规定消费者在向法院提起诉讼前必须首先提供书面“通知”(通过挂号信), (要求回执)通知“卖方”,告知卖方消费者提出购买住宅行为的意图, 连同每一此类行动的事实和法律依据的声明. 如果“多单元居住行为”存在缺陷(i.e. 5个或以上业主参与每项A.R.S. §12-1361(5)),合理细节的描述可以在“样品单元”中列出缺陷."

然而, 作出答复的“卖方”也有机会和权利以“真诚的书面答复”正式作出答复,提供维修和更换有争议的缺陷, 或者向投诉的消费者提供金钱补偿或补偿,以解决纠纷, 包括对何时完成的“合理”估计. 卖方必须回复(也通过挂号信, 在收到买方通知后六十(60)天内回执), 或者买方可以停止等待,直接向高级法院提出诉讼理由.

当心, 使本法规适用, 被起诉的“卖方”必须是“从事设计业务的个人或实体”, 构建, 或出售住宅.消费者只有在向“卖方”提供书面通知,有意提起买方住宅诉讼后九十(90)天,才可以向高级法院提起诉讼, 或在六十(60)天之后,如果“卖方”拒绝回复.

如果“卖方”在60天内发出书面答复, 买方将有二十(20)天的书面答复, 哪一种可能是拒绝(以及拒绝原因的书面解释)或还价. “卖方”有十(10)天的时间接受买方的还盘或向买方提出“最好的和最后的报价”. 在九十(90)天的等待期过去之后(或, 如果没有收到“卖方”的回复,则需要60天)和, 如果不能达成协议, 买方现在可以开始仲裁(如果适用)或向上级法院提出投诉. A.R.S. § 12-1363.

在此通知要求之后,通过向卖方/建造方提供因缺陷而导致的未决法律行动的事先通知,鼓励卖方/建造方解决争议, 它还允许消费者继续诉讼,并收回其律师费, 证人的费用, 以及A项规定的应税成本.R.S. § 12-1364, 但只有在诉讼结束后获得的救济比卖方在回应买方/消费者通知时提供的救济对消费者/消费者更有利的情况下.

高等法院法律责任理论“,

如果消费者/购买者选择向上级法院提起诉讼, 给建造方或卖方的通知不应只列出有关事实,以支持每一项有缺陷的工艺索赔, 但也应通知建造商或卖方建造商/卖方可能对消费者/买方负责的具体法律依据, 包括违约, 明示和/或默示保证, 或侵权.

  1. 合同-明示和默示保证: 承包商可能因违反明示和/或默示保证的合同而承担索赔责任. 根据亚利桑那州现行法律, 根据合同原则,建筑商应为房屋的缺陷状况负责, 包括对工作的任何明示保证(通常以一年或两年为期限), 也包括一个隐含的保证,如工人的性能和居住. 隐含的保修问题非常重要, 因为它是独立于任何明示保证存在的, 不能放弃, 与许多建筑商和承包商的想法相反. 此外, 隐含的保证适用于后续购房者, 不仅仅是与构建者有合同关系的初始消费者. 此外, 责任默示保证理论适用于诉讼的6年时效状态. 在索赔人知道或应该合理地知道他或她受到伤害之前,这一时效期并不开始, 允许在隐含保证理论下的伤害索赔在工作完成多年后提出. 默示担保法律理论可以扩大诉讼的范围,也适用于建筑商或开发商在不适当的评级情况下, 加密, 或在建房前准备大量的场地.
  2. 侵权责任: 根据侵权法原则,建造者的责任也可能存在, 由于建造方未能以熟练的方式建造房屋,导致房主人身伤害或财产损失. 损害或人身损害的发现规则的适用,意味着通常的两年时效规则从消费者/购买者合理发现损害或损害之日起开始执行. 然而, 侵权索赔可以与违反合同或保证的诉讼一起提起.然而, 以便对过失提出索赔, 由此造成的伤害或财产损害必须是对个人或个人财产的损害, 而不是结构本身. 否则, 如果消费者只对结构本身造成损害, 很有可能法院会发现,基于经济损失原则,在侵权行为中禁止对仅对相关结构造成的损害进行赔偿,不存在适当的侵权索赔, 而不是因为人身伤害或个人财产损失.亚利桑纳州法院的, 在建筑缺陷的背景下, 倾向于制定侵权责任标准,非常类似于合同或默示保证的责任标准. 然而, 侵权索赔的某些方面不同于由合同引起的诉讼, 包括侵权索赔并不赋予胜诉方追讨律师费的权利, 侵权请求自损害被发现之日起,时效期间为二年. 但, 侵权索赔是唯一的工具,以恢复个人伤害造成的缺陷结构或条件和, 而侵权诉讼的时效期限为两年,明显短于合同或默示保证诉讼的时效期限为六年, 《365亚洲最新线路网址》, 如下面所讨论的, 不适用于侵权索赔.
  3. 静止的法规: 在立法机关的努力强加一个明确的时间限制,所有违反保修行动, 1992年,它颁布了一项休止令,基本上禁止从工程完工之日起8年内提起诉讼. 更具体地说,亚利桑那州的休止法令在A.R.S. §12 - 552 (A),状态:
    基于合同的诉讼或仲裁可以对开发或开发和销售不动产的人提起或维持, 或执行或提供设计, 规范, 测量, 规划, 监督, 测试, 房地产改善工程实质性完成后八年以上的建造或观察.

    休止法令明确规定,在任何情况下,基于合同的索赔都不能在实质性完成后的9年以上提出, 因为亚利桑那州的休眠期很短,最长可达一年, 哪些适用于在实质性完成后的第八年发现潜在缺陷的情况. 然而, 这一限制只适用于“基于合同”的行为和, 它不适用于侵权或过失诉讼, 甚至在缔约双方之间.

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